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Mes partenaires d’affaires et moi avons lancé American Homebuilders of West Africa en 2014 en nous fondant sur notre amour commun pour la région et ses habitants, et sur notre expérience cumulée de plus de 100 ans dans l’observation des défis du secteur du logement dans cette région. Après avoir traversé une épidémie majeure d’Ebola en Guinée, plusieurs élections, vendu deux développements, négocié un accord de partenariat public-privé de 207 millions de dollars avec le gouvernement guinéen, navigué dans des partenariats (et en avoir refusé quelques-uns) et étendu aux pays voisins, nous avons appris quelques choses sur ce qui fonctionne et ce qui ne marche pas dans la région.

Le(s) problème(s)

Il y a un déficit massif de logements en Afrique de l’Ouest. Les estimations de cette ampleur varient, mais il ne fait aucun doute que le déficit actuel se situe dans les centaines de milliers d’unités dans chacun des plus petits pays de la région, et dans plus de 15 millions d’unités au Nigeria. Avec une population jeune et croissante, la région entre dans une longue période de croissance rapide de la demande de logements, sans capacité suffisante pour répondre ne serait-ce qu’à une fraction des besoins actuels.

Les gouvernements, les ONG, les IFD et les acteurs du secteur privé qui veulent sérieusement s’attaquer au déficit de logements feraient bien d’aborder le problème en gardant à l’esprit la métaphore du trim tab de Buckminster Fuller. Comme il l’a dit dans une interview du magazine Playboy en 1972,

Quelque chose m’a frappé très fort une fois, en pensant à ce qu’un petit homme pouvait faire. Pensez à la reine Elizabeth – tout le navire passe et le gouvernail vient ensuite. Et il y a une petite chose sur le bord du gouvernail qui s’appelle un compensateur. C’est un gouvernail miniature. Le simple fait de déplacer le petit compensateur crée une dépression qui fait tourner le gouvernail. Cela ne demande presque aucun effort… vous obtenez la basse pression pour faire les choses, plutôt que d’aller de l’autre côté et d’essayer de pousser l’avant du navire. Et vous construisez cette basse pression en vous débarrassant d’un petit non-sens, en vous débarrassant des choses qui ne fonctionnent pas et qui ne sont pas vraies… C’est la grande stratégie que vous visez.

Votre stratégie nationale en matière de logement crée-t-elle un grand mouvement avec peu d’efforts en créant une zone de basse pression dans laquelle les solutions se déversent naturellement ? Ou est-ce que vous dépensez beaucoup d’efforts et de ressources pour essayer de faire tourner la proue du navire du secteur de l’habitation ? Produisez-vous des résultats par une action efficace, stratégique et ciblée ou, comme le dit l’adage, prouvez votre folie en répétant les mêmes stratégies qui ont échoué et en vous attendant à des résultats différents ? Pour résoudre le déficit de logement, il faut d’abord s’attaquer aux principales composantes de la défaillance du marché du logement en Afrique de l’Ouest : les titres fonciers, le financement des acheteurs et l’infrastructure*.

Les titres fonciers sont une question complexe pour laquelle il n’y aura jamais de solution universelle sur le continent africain. Si l’on met de côté un instant la question de savoir si les entités et les individus étrangers peuvent posséder des terres dans un pays donné (en soi, c’est un facteur important pour déterminer si l’investissement étranger peut constituer une partie significative de la solution), le système des titres fonciers est rompu presque partout sur le continent. Comme l’a écrit Klaus Deininger de la Banque mondiale l’an dernier,

Malgré les améliorations apportées au cours des dernières décennies, les registres fonciers de nombreux pays en développement restent cloisonnés et incomplets. Moins de la moitié des pays du monde (et seulement 13 % en Afrique) ont enregistré ou cartographié les terres privées dans leur capitale, et encore moins au-delà de leurs frontières… seuls deux pays d’Afrique (Rwanda et Afrique du Sud) tiennent des registres numériques pour que les terres puissent être gérées efficacement face à des niveaux sans précédent d’urbanisation et autres défis environnementaux. L’informalité généralisée rend également les femmes et d’autres groupes vulnérables particulièrement vulnérables à l’insécurité et à la perte de leurs droits.

Il y a bien sûr une interaction entre les titres fonciers et le financement de l’acheteur. Lorsque les marchés hypothécaires sont dynamiques, les institutions prêteuses ont la confiance nécessaire pour investir dans le secteur du logement parce qu’elles peuvent intenter une action en justice à l’égard d’un bien réel en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Lorsque le titre de propriété n’est pas clair ou n’est pas exécutoire, et qu’il n’y a pas d’autre garantie d’actif à laquelle un prêteur peut avoir accès, les ministres du logement peuvent établir des plans et des programmes jusqu’au retour des vaches, mais les capitaux privés seront peu incités à prendre des risques à long terme pour des prêts non garantis.

Le manque de clarté des titres n’est pas le seul problème sur les marchés hypothécaires en Afrique de l’Ouest ; il y a aussi un manque général de capacité de souscription parmi les employés des banques de la région, un manque de réserves suffisantes pour s’engager dans une activité de prêt à grande échelle et un manque d’incitation pour rendre les fonds disponibles (particulièrement lorsque les banques privées peuvent laisser leurs fonds à la banque centrale pour collecter des taux à deux chiffres).

Financement de l’acheteur

Lorsque j’ai pris la parole au Salon international du logement d’Abuja en juillet, j’ai fait valoir qu’il y a des leçons à tirer de l’histoire sur les mesures à fort impact et à faible coût que les gouvernements peuvent prendre pour stimuler l’activité dans le secteur des prêts hypothécaires. Lorsqu’on examine les taux de pauvreté et d’accession à la propriété au Nigéria aujourd’hui, on constate qu’ils ne sont pas différents des taux de pauvreté et d’accession à la propriété enregistrés aux États-Unis pendant et après la Grande Dépression. Comme le montre le graphique en tête de cet article, en 1960, le taux de pauvreté avait été réduit des deux tiers et le taux d’accession à la propriété avait triplé. De nombreux facteurs ont contribué à modifier la trajectoire de la pauvreté et de l’accession à la propriété aux États-Unis au cours de cette période, mais l’engagement pris par le gouvernement américain d’inciter les banques à accorder des prêts aux acheteurs de maisons a constitué un levier important – ou une ” languette de coupe “, comme certains pourraient le dire.

Une analyse récente effectuée par Deborah Lucas au MIT suggère que les programmes fédéraux de garantie de crédit (comme ceux introduits aux États-Unis avec le lancement de FannieMae et FreddieMac) peuvent générer un effet multiplicateur 4X – 5X – c’est-à-dire qu’un investissement de 1 $ dans ces programmes (qui réduit le risque des prêts hypothécaires aux institutions financières) peut générer 4 à 5 $ de stimulation économique dans le secteur. Étant donné que les multiplicateurs financiers de nombreux autres programmes de relance couramment utilisés se situent généralement entre 0 et 1, même si le professeur Lucas n’a qu’à moitié raison, de tels programmes de garantie de crédit sont remarquablement efficaces. En réduisant le risque pour les prêteurs, ils créent un environnement favorable – une zone de basse pression, si vous voulez – qui aligne le marché hypothécaire et stimule le crédit, la construction, la création d’emplois, le développement des infrastructures, la création de richesse, et plus.

Titre foncier

L’un des endroits où le financement et les titres fonciers se rencontrent est l’arène de l’assurance titres. Lorsqu’un acheteur d’une maison aux États-Unis contracte une hypothèque pour acheter une maison, la question de l’assurance titres est une partie relativement mineure du processus. En Pennsylvanie, il coûte entre 0,5 % et 1,5 % de la valeur assurée, l’un des nombreux éléments apparemment mineurs qui composent la paperasse d’une transaction de prêt hypothécaire typique. L’assurance titres est essentiellement une activité d’impression de monnaie aux États-Unis : les sinistres payés représentent en moyenne 4 à 6 % du chiffre d’affaires perçu. Forbes l’a surnommée la raquette d’assurance la plus riche d’Amérique, et beaucoup ont fait valoir que l’assurance titres privée n’a plus sa raison d’être dans un marché où l’information sur les titres est facilement accessible et rarement contestée. Certains vont jusqu’à qualifier l’assurance titres aux États-Unis d’escroquerie et prétendent que l’État pourrait la gérer à un coût beaucoup moins élevé pour les consommateurs, comme c’est le cas en Iowa.

Mais dans les pays d’Afrique de l’Ouest, l’assurance titres a un rôle à jouer, tout comme aux États-Unis au milieu du XIXe siècle, lorsque les registres de propriété foncière étaient mal tenus, il existait peu de registres de titres centralisés, et les erreurs dans ces registres étaient courantes. En Afrique de l’Ouest au XXIe siècle, les gouvernements à court de ressources qui veulent tirer de petits leviers pour apporter de grands changements au marché du logement feraient bien d’étudier l’exemple de l’Iowa Titre Garantie** et d’autres programmes publics d’assurance titres. Les marchés échouent lorsque l’information ne circule pas librement et que la confiance s’effondre ; les États qui contrôlent l’administration des titres et la tenue des registres devraient être en mesure de trouver un moyen de fournir une assurance titres qui soutiendra le développement des marchés des prêts hypothécaires, et devraient pouvoir le faire au pire à l’équilibre, sinon au profit.

Infrastructure

L’insuffisance de l’infrastructure est un autre obstacle majeur à la résolution du déficit de logements dans la région. Souvent, les gouvernements lancent des appels d’offres pour des projets de construction de logements à bas prix dans des zones non desservies par des routes pavées, de l’eau potable ou de l’électricité – autant d’éléments d’infrastructure essentiels à la fois pour achever efficacement la construction et pour livrer une maison réellement accessible et vivable. Et souvent, ces mêmes gouvernements s’attendent à ce que les promoteurs privés assument le fardeau de l’amélioration des routes, de l’arrachage des lignes électriques, de l’installation des transformateurs et des branchements d’eau.

Selon notre expérience en Guinée, ces exigences peuvent ajouter plus de 5 000 $ au coût d’une maison – parfois beaucoup plus – pour l’acheteur final. Dans une région où le prix des logements à loyer modique vraiment abordables devrait être de 10 000 $ ou moins, il est impossible d’imposer aux promoteurs le fardeau de la livraison de l’infrastructure. Les États peuvent accéder aux fonds des IFD et du marché obligataire à des taux inférieurs à ceux des promoteurs du secteur privé, et peuvent réaliser des économies d’échelle dans la fourniture d’infrastructures qui ne sont pas possibles pour les promoteurs privés… Bref, les États ont accès au trim tab pour la fourniture des infrastructures, et devraient en faire usage s’ils veulent vraiment créer un environnement favorable à la fourniture de logements.

En Conclusion …

La construction d’infrastructures et la création d’un environnement favorable à la sécurité des titres et aux prêts hypothécaires résoudront-elles complètement le déficit de logements en Afrique de l’Ouest ? Pas tout de suite. Il faut encore améliorer les matériaux et les technologies de construction, mieux former et soutenir les artisans, améliorer le zonage et la sécurité sur les chantiers, alléger le fardeau fiscal des transferts immobiliers, et plus encore. Mais travailler sur ces questions de deuxième niveau sans aborder les contraintes liées au titre de propriété, au financement de l’acheteur et à l’infrastructure, c’est comme pousser le Queen Elizabeth à essayer de le transformer : coûteux, difficile, inefficace et peu susceptible d’être efficace.

Robert Hornsby, CFO

American Homebuilders of West Africa

Octobre, 2019

(Originally published on Linkedin)

* Il est à noter que les matériaux de construction et les technologies de construction ne figurent pas parmi les éléments clés de la défaillance du marché ici. Bien qu’il existe de nombreuses solutions intéressantes dans ce domaine, qu’il s’agisse de maisons préfabriquées en conteneurs, de construction en panneaux, d’impression 3D ou de solutions plus locales comme les briques de terre améliorées, aucune d’entre elles ne peut être viable à une échelle significative tant que les problèmes liés aux titres fonciers, au financement des acheteurs et aux infrastructures ne seront pas résolus.

** L’économie des programmes d’assurance titres gérés par l’État est mon point de mire ici, mais Iowa Titre Garantie fournit également une mise en garde contre le harcèlement sexuel au travail. Étudier les aspects économiques comme exemple de ce qui est possible ; étudier le harcèlement comme exemple de ce qu’il ne faut PAS faire.